(준비중)
"가야 컨설팅 토지시리즈 제2권" 주말농장 서적(가야컨설팅 이승진저) 요약정리
01. 주말 농장
1. 주말농장의 두가지 의미
1) 도시인이 가까은 근교에 10-20여평의 작은 농지를 임대받아 3-11월 중에 간단한 농사를 짓는 것이다.
* 대체로 1가구당 5-10평 기준인데 평당 1만원-2만원씩하며 사용기간은 3월부터 10월까지로 하고 있다.
...분양기간은 1년 단위로 한다.
2) 연간 임대하는 소규모 농지에 비해 300평 미만의 자기 소유의 작은 농지를 말한다.
...그리고 대부분의 주말 농장주는 후일 농가주택을 지으려고 한다.
* 2004년 농지법의 개정과 함께 농지를 소유할 수 있는 자를 농민만으로 제한하지 않고 있다.
도시인이라도 302평(1,000㎡) 미만의 소규모 농지를 소유할 수 있게 허용되었다.
이를 요즈음은 도시인의 주말농장이라고 부른다.
2. 주말농장의 근거 및 취지
- 도시인의 주말 농장은 302평(1,000㎡)까지만 허용한다.
- 도시인이 주말 농장을 취득할 수 있는 근거는 농지법 제6조 제2항에 근거한다.
- 농촌에 새로운 도시인구의 유입을 촉진할 수 있고, 도시인에게는 좋은 휴식과 레저를 제공할 수 있다.
그리고 유휴 농지나 규제에 묶인 농지들을 활용할 수 있는 방편이기도하다.
3. 주말농장으로 쓸 수 있는 토지
- 주말농장이 허용되는 농지는 논, 밭, 과수원 등이다.
- 농지가 아닌 임야는 함부로 벌채하거나 토사를 반출하는 등 지반을 변경하여 농지를 만드는 것이 허용되지 않는다. 302평
미만의 주말농장용 토지는 원래 논 밭등 농지만을 대상으로 하며, 임야에는 그 적용이 없다.
- 주말농장용 농지는 농업진흥지역에서도 가능하다.
- 농지이더라도 다른 특별법에 의해 용도가 금지된 지역은 주말농장으로 쓸 수 없다.
* 자연공원지역내 보전지역의 농지나 하천구역, 접도구역내의 농지는 안된다.군사보호구역, 개발제한구역,
문화재보호구역, 상수원보호구역에서는 원칙적으로 가능하지만 지역에 따라 개별적으로 허용여부를 검토해야 한다.
4. 주말농장을 취득할 수 있는 자
- 주말농장을 취득할 수 있는 국민의 자격에 대하여 일반적인 제한규정은 없다.
- 현행법상 농지는 물론 주말농장 취득은 통작거리(농지와 주거지와의 거리)의 제한이 없다.
5. 주말농장 구입의 소유 상한
- 주말농장으로 취득할 수 있는 농지의 면적은 302평(1,000㎡)까지로 한다.
- 새로 농지를 취득하는 개인이던, 가족 전체던 이미 302평 이상의 농지를 소유하고 있을 때는 추가로 구입할 수 없다.
- 거래허가구역에서는 구입이 불가능하다.
- 타인과 공유로하여 최초로 취득한 경우에는 600평의 농지라 하더라도 각각 300평씩을 소유하는 것으로 되어
주말농장 취득이 가능하다.
6. 주말 농장의 취득 절차
1) 농지취득자격증명(농취증)
농지소재지 시, 구, 읍, 면 사무소 농지계에 신청서를 제출하여 발급받는다.(2틀후)
* 302평 초과 일반 농지는 농취증 발급신청서와 함께 농업경영계획서를 제출한다.
2) 토지거래 허가구역에서의 주말농장 취득여부
- 현재 전국토의 약 1/4 가량이 허가구역으로 지정되어 있다.
- 토지거래 허가구역내에서는 주말체험 영농목적의 주말농장은 취득할 수 없다.
- 토지거래 허가구역에서도 허가를 받으면 농지와 임야를 구입할 수는 있다.
일정 면적이상(농지 150평, 임야 300평)인 경우는 허가를 받아야 한다.
외지인 구입시는 구입대상 토지와 동일한 시, 군에 전세대가 주민등록 주소지와 거주지를 옮긴후 1년이 지나야 한다.
3) 주말농장의 경매 취득
- 경매에 의해서도 주말농장을 취득할 수 있으나 토지거래허가구역에서는 취득할 수 없다.
7. 부재지주의 주말농장에 대한 세금특혜
- 주말농장은 부재지주의 적용을 받지 않는다.
- 법은 부재지주의 개념으로 재촌(在村), 자경(自耕)의 요건을 규정한다.
- 부재지주의 농지임야는 2007년부터 양도세가 60%로 획일적으로 중과된다.
- 부재지주의 중과세 규정은 주말농장에 대하여는 적용되지 않는다.
- 도시인의 주말농장은 부재지주라도 2007년도 이후에는 양도세 60% 중과세가 아닌 일반 양도세율을 적용한다.
* 주말농장은 실거래가에 장기보유혜택이 있다.
8. 주말농장의 영농위탁
- 주말농장은 영농위탁이 안된다.
- 주말농장은 다른 사람에게 임대할 목적으로는 취득할 수 없다.
9. 주말농장의 농지전용과 농가주택 신축
- 주말농장으로 취득한 농지도 농지전용을 받아 농가주택이나 전원주택, 펜션을 신축하여 운영할 수 있다.
- 국토계획법상 관리지역이나 농지법상 농업진흥지역 밖의 농지이어야 하며 다른 특별법상 규제와 제한이 없어야 한다. *
농업진흥내의 농지에는 펜션을 신축할 수 없다.
- 주택 신축에 있어서는 농지전용허가와 동시에 건축허가를 받아야 한다.
- 농업진흥구역안에서는 농업인 주택만 가능하며, 비농업인은 전원주택등을 지을 수 없다.
10. 주말농장의 농사규모
- 농지는 농사 및 이와 관련된 것 이외의 용도로 사용해서는 안된다.
- 농지는 그냥 놀려서는 안된다.
- 농지는 일정기간 일정범위 이상을 경작해야 한다.
* 농민은 일반농지 302평 이상을 연간 90일이상을 직접 농업에 경영하도록 규정한다.
* 주말 농장은 본인 또는 가족이 농장업의 1/3 이상 또는 연간 90일이상 농사를 지어도 된다.
- 농지는 임의로 타인에게 위탁경영할 수 없다.
* 주말농장의 농지를 임대하거나 타인에게 위탁경영하는 것은 허용되지 않는다.
10. 주말농장의 원두막
- 원두막(농막)을 설치할 수 있다.
- 농막의 설치요건
* 넓이 6평(20㎡) 미만일 것.
* 전기가스와 수도를 인입하지 않을 것. * 주거목적이 아닐 것.
* 농업경영에 이용하는 토지에 설치할 것.
- 숙식을 할 수 있고 전기수도를 인입하는 방가로나 이동식 소형주택은 주택으로 취급되어
농막에 대신하여 설치할 수 없다.
- 소형주말주택의 면적이 6평을 초과하고, 전기 수도 등 취사 및 숙식용 시설의 설치는 농막에 해당되지 않는다.
이는 정식으로 농지전용허가를 받아 전원주택으로 지어야 한다.
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